Бизнес-план открытия агентства недвижимости

В данной статье будут тезисно рассмотрены некоторые аспекты разработки бизнес плана по открытию агентства недвижимости. За основу взят разработанный автором несколько лет назад реальный бизнес-план с привлечением государственной субсидии, локация: город-миллионник, один из районов в заречной части города. Инвестиционный замысел – закупить за счёт субсидии ГУ «Центра занятости населения» оборудования для ведения деятельности. Основными источниками финансирования — безвозмездная субсидия, получаемая от ЦЗН, в размере 58 800 руб. и собственный капитал в размере 41 520 руб. Инвестиционная стоимость проекта – 100 320 руб. Клиентами фирмы будут в основном жители заречной части, для которых основным критерием выбора агентства для решения жилищных проблем будет территориальная близость, доступность транспортной развязки и удобное расположение фирмы. Руководитель предприятия имеет большой опыт в этой сфере деятельности, что позволит оказывать качественные услуги и завоевать хорошую репутацию, а наработанная клиентская база позволит не остаться без заказов на начальном этапе существования фирмы. Здесь нужно отметить, что в 2024 г. агентство успешно работает, имеет шикарный офис, хорошие отзывы и многих благодарных клиентов, в числе которых и автор этой публикации. К чему это лирическое отступление? К тому, что человек, который юридически оформлял отношения с государством посредством данного бизнес-плана уже имел солидный опыт "работы на земле", ручной расклейки бумажек по подворотням и много из жизни агентов по недвижимости, о чем не расскажет ни один сайт. Также у него уже были навыки ведения бухгалтерского и управленческого учета, рекламирования своих услуг в СМИ. Если опыта у вас не так много, вам больше подойдет менее рискованный способ начала бизнеса по недвижимости — франшиза. Ее преимущества — более быстрый старт, обучение, консультации и поддержка франчайзера и в рабочих моментах, и в рекламе. В рассматриваемом бизнес-плане небольшого самостоятельного агентства недвижимости планируемая чистая прибыль проекта за год – порядка 400 тыс. руб., среднемесячная – 32 тыс. руб. Все суммы приводятся с учетом дисконтирования на 2019 г. Учтите, что это пессимистичный прогноз, и что рассматриваем не столичный регион. Бизнес-план составлен на основе наихудшего прогноза по объёму оказанных услуг. Организационно-правовая форма – Общество с ограниченной ответственностью. Предприятие будет располагаться в помещении (переведено в нежилое), принадлежащем собственнику − учредителю организации. Это один из офисов небольшого офисного центра на первом этаже жилого здания. Дислокация является наилучшим местом для офиса, т. к. это самая населенная и посещаемая часть района с хорошей транспортной развязкой. Таким образом, место расположения офиса и навыки специалиста создают все условия прибыльного функционирования фирмы. Ожидаемый годовой доход до 120 млн. руб. и количество персонала позволяют использовать упрощенную форму налогообложения – УСН (6 %). График работы − с 9.00 до 18.00, выходные − суббота, воскресенье. На этапе развития бизнеса предлагается самостоятельная работа учредителя организации, через месяц после начала деятельности планируется найм персонала − секретаря, менеджера, агента. Секретарь будет подавать рекламные объявления, вести документооборот. Менеджер непосредственно проводит сделки, принимает авансы. Агент занимается поиском клиентов, объектов, проводит показы. Руководитель первоначально выполняет все функции, со второго месяца − совмещает обязанности менеджера и агента, периодически выполняя функции одного или другого, а также все обязанности управляющего предприятием: вести бухгалтерский учет, осуществлять планирование, контроль, принятие управленческих решений. Юриста в штате не будет, в случае недостаточности компетенции руководителя в решении юридических вопросов будет привлекаться сторонний юрист, на оплату услуг которого планируется тратить 4-8 тыс. руб./мес. (Тактика оправдала себя.)

Описание услуг

№	Вид оказываемых услуг	Стоимость услуг (руб.)
1	Изучение и оценка документов, представленных Клиентом на объект недвижимого имущества. Консультирование Клиента о возможности и процедуре оказания услуг	1000
2	Консультация Клиента по вопросу сбора документов для оформления объекта недвижимого имущества	1000
3	Представительство интересов клиента в:	2 000 за каждое представительство
	• ФГУП «Ростехинвентаризация»,
	• Управлении федеральной регистрационной службе,
	• ИМНС,
	• Администрации города (районов города),
	• других предприятиях, учреждениях, организациях города
	(представительство - подача документов, получение документов, получение устной информации для клиента)
4	Сбор и оформление документов для приватизации жилого помещения, с последующей регистрацией права собственности в регистрационной службе (если место жительства гражданина, участвующего в приватизации не менялось с июля 1991 г.)	От 10 000
5	Сбор и оформление документов для приватизации жилого помещения, с последующей регистрацией права собственности в регистрационной службе, если место жительства гражданина, участвующего в приватизации менялось с июля 1991 г. в пределах города.	От 14 000
6	Комплексная услуга по сбору и оформлению документов, необходимых для вступления в права наследства, получение свидетельства о праве на наследство и последующая регистрация права собственности в регистрационной службе	20 000
7	Изучение документов на их достаточность для регистрации права собственности по договору долевого участия, и последующая их регистрация в ФРС. (по доверенности от Клиента).	10 000
8	Изучение и оценка документов на их достаточность для регистрации права собственности по договору уступки права требования, и последующая их регистрация в ФРС. (по доверенности от Клиента).	16 000
9	Подготовка комплекта документов необходимого для отчуждения жилого объекта недвижимости (квартира, комната, частный жилой дом без самовольных пристроев) / если имеется правоустанавливающий документ/	Договорная, но не менее 2 000
10	Оформление самовольных пристроев к жилым частным домам	40 000
11	Оформление документов на вновь возведенный (реконструируемый) частный жилой дом (ввод дома в эксплуатацию)	100 000
12	Оформление земли в собственность (аренду), если есть первичный документ на землю (договор, свидетельство земельного комитета)	40 000
13	Оформление земли в собственность (аренду), если нет первичного документа на землю (договора, свидетельства земельного комитета)	60 000
14	Оформление самовольной перепланировки (и/или переоборудования) жилого помещения с представительством в суде (если существующая перепланировка не является противозаконной)	Договорная, но не менее 40 000
15	Оформление разрешения на перепланировку (и/или переоборудование) жилого помещения.	Договорная, но не менее 30 000
16	Подготовка документов для перевода помещения из жилого в нежилое (получение распоряжения администрации)	Договорная, не менее 100000
17	Согласование условий продажи объекта недвижимости со всеми сторонами, участвующими в сделке, что подтверждается подписанием предварительного договора или документа «Акт согласования условий продажи объекта недвижимости».	20 000
18	Проверка на комплектность, правильность заполнения пакета документов, необходимых для проведения сделки, на соответствие их унифицированной системе организационно-распорядительной документации и действующим требованиям к оформлению документов на территории Нижегородской области.	3 000
19	Правовая экспертиза документов независимым специалистом (нотариусом, юристом, третьим лицом) по желанию Клиента.	Договорная
20	Помощь при оформлении банковских документов на предоставление банковской ячейки (по желанию Клиента).	2000
21	Формирование пакета документов (ксерокопий), необходимого для подготовки и проведения сделки с объектом недвижимости.	2000
22	Изучение документов на объект недвижимого имущества	от 800
23	Консультации по вопросу сбора документов по оформлению объекта недвижимости	от 1000
24	Представительство интересов	от 1000
25	Услуга по юридическому сопровождению каждой сделки (форму сделки, нотариальную или ненотариальную, выбирает Клиент)	Договорная, но не менее 40000 руб.
	Проведение переговоров со всеми сторонами сделки (юридическими и физическими лицами, их представителями и т. д.).
	Согласование условий отчуждения объекта недвижимости, что подтверждается подписанием предварительного договора или документа «Акт согласования условий отчуждения объекта недвижимости».
	Проверка на комплектность, правильность заполнения пакета документов, необходимых для проведения сделки, на соответствие их унифицированной системе организационно-распорядительной документации и действующим требованиям к оформлению документов на территории Нижегородской области.
	Подготовка и составление договора отчуждения/приобретения объекта недвижимости и акта приема-передачи недвижимости.
	Подготовка и составление соглашений, актов, заявлений и иных документов, необходимых для проведения сделки.
	Сопровождение и консультирование Клиента при государственной регистрации договора отчуждения объекта недвижимости и права собственности в регистрационной службе /подача и получение документов/ либо представление интересов Клиента по доверенности.
26	Услуга по финансовому сопровождению каждой сделки	Договорная, но не менее 20 000
	консультация Клиента о процедуре проведения взаиморасчетов; выбор наиболее оптимальной и безопасной схемы проведения взаиморасчетов
	между сторонами сделки; консультация по последовательности операций; письменное согласование условий передачи денежных средств; организация взаиморасчетов при помощи специализированного финансового учреждения:
	-через банковскую ячейку
	-через расчетные счета Клиентов;
	контроль за получением денежных средств Клиентом после выполнения условий договора купли-продажи.
27	Услуга по организации и сопровождению (юридическое и финансовое сопровождение, организационная работа) каждой сделки (форму сделки, нотариальную или ненотариальную, выбирает Клиент)	Договорная, но не менее 60 000
	Проведение переговоров со всеми сторонами сделки (юридическими и физическими лицами, их представителями и т. д.).
	Согласование условий отчуждения объекта недвижимости, что подтверждается подписанием предварительного договора или документа «Акт согласования условий отчуждения объекта недвижимости»
	Проверка на комплектность, правильность заполнения пакета документов, необходимых для проведения сделки, на соответствие их унифицированной системе организационно-распорядительной документации и действующим требованиям к оформлению документов на территории Нижегородской области.

Ожидаемая структура доходов ООО:

• комиссионные от купли-продажи –70%;
• комиссионные от аренды – 20%;
• прочие юридические услуги – 10%.

Сезонность на рынке недвижимости небольшая, ценовая политика организации будет ориентирована на людей со средним и ниже среднего достатком, чему способствует расположение офиса в заречной части города. Важную роль будет играть индивидуальный подход к каждому клиенту. Предполагается конкурирование за счет высокого качества услуг по цене ниже среднерыночной. При одинаковых стандартах качества обслуживания клиент обратится к тому, у кого есть интересующий объект по более низкой цене. Основными конкурентами на момент создания бизнес-плана были АН «Монолит», ЧП «Мерошниченко», АН «Квартирный вопрос». АН «Монолит» является крупной организацией с широким ассортиментом услуг, но более высокими ценами и отсутствием индивидуального подхода к клиенту. Недостатки двух других организаций − слабая рекламная кампания, узкий ассортимент, небольшой штат. Планируемая конкурентная стратегия - предлагать более высокое качество услуг и цены чуть ниже рынка.

Производственный план

Предполагаемый поток клиентов-30 звонков в месяц (по рекламе). Из них: 15- простое любопытство (изучают обстановку на рынке недвижимости, посредники). 10- имеют конкретный интерес, но не хотят платить комиссионные. 5- готовы к сотрудничеству, если есть интересные объекты. Количество завершенных сделок: По аренде – две-три сделки в месяц - сумма комиссионных – 20-50 тыс. руб. По купле-продаже − в среднем одна сделки в месяц, сумма комиссионных − 100 000-300 000 р. Общий прогнозируемый доход: за год выручка составит 2,042 млн. руб., за 18 месяцев − 3,48 млн. руб.

Общие расходы на зарплату персонала, коммунальные расходы, рекламу и проч. составят порядка 64 тыс. руб. в месяц. При этом основными работающими каналами рекламы на тот момент были журнал Вся недвижимость, газеты Из рук в руки, Полезная площадь. К этому с поправкой на сегодняшний день нужно обязательно добавить сайт за 40-100 тыс. руб. со всей необходимой информацией, обновляемыми новостями и статьями, с хорошим дизайном и контекстную рекламу с расходами от 20 тыс. руб. в месяц. По расчетам на момент написания бизнес-плана, при снижении выручки на 20% годовая чистая прибыль уменьшится на 45%, срок окупаемости возрастает с 10 месяцев до 16. При превышении ожидаемой величины выручки на 10% чистая прибыль увеличится на 22,5%, срок окупаемости уменьшается до 5 месяцев. Минимизация рисков возможна благодаря профессионализму, грамотной рекламной кампании и высокой рентабельности проекта.