В данной статье будут тезисно рассмотрены некоторые аспекты разработки бизнес плана по открытию агентства недвижимости. За основу взят разработанный автором несколько лет назад реальный бизнес-план с привлечением государственной субсидии, локация: город-миллионник, один из районов в заречной части города.
Инвестиционный замысел – закупить за счёт субсидии ГУ «Центра занятости населения» оборудования для ведения деятельности.
Основными источниками финансирования — безвозмездная субсидия, получаемая от ЦЗН, в размере 58 800 руб. и собственный капитал в размере 41 520 руб. Инвестиционная стоимость проекта – 100 320 руб.
Клиентами фирмы будут в основном жители заречной части, для которых основным критерием выбора агентства для решения жилищных проблем будет территориальная близость, доступность транспортной развязки и удобное расположение фирмы.
Руководитель предприятия имеет большой опыт в этой сфере деятельности, что позволит оказывать качественные услуги и завоевать хорошую репутацию, а наработанная клиентская база позволит не остаться без заказов на начальном этапе существования фирмы.
Здесь нужно отметить, что в 2024 г. агентство успешно работает, имеет шикарный офис, хорошие отзывы и многих благодарных клиентов, в числе которых и автор этой публикации. К чему это лирическое отступление? К тому, что человек, который юридически оформлял отношения с государством посредством данного бизнес-плана уже имел солидный опыт “работы на земле”, ручной расклейки бумажек по подворотням и много из жизни агентов по недвижимости, о чем не расскажет ни один сайт. Также у него уже были навыки ведения бухгалтерского и управленческого учета, рекламирования своих услуг в СМИ. Если опыта у вас не так много, вам больше подойдет менее рискованный способ начала бизнеса по недвижимости — франшиза. Ее преимущества — более быстрый старт, обучение, консультации и поддержка франчайзера и в рабочих моментах, и в рекламе.
В рассматриваемом бизнес-плане небольшого самостоятельного агентства недвижимости планируемая чистая прибыль проекта за год – порядка 400 тыс. руб., среднемесячная – 32 тыс. руб. Все суммы приводятся с учетом дисконтирования на 2019 г. Учтите, что это пессимистичный прогноз, и что рассматриваем не столичный регион.
Бизнес-план составлен на основе наихудшего прогноза по объёму оказанных услуг.
Организационно-правовая форма – Общество с ограниченной ответственностью.
Предприятие будет располагаться в помещении (переведено в нежилое), принадлежащем собственнику − учредителю организации. Это один из офисов небольшого офисного центра на первом этаже жилого здания.
Дислокация является наилучшим местом для офиса, т. к. это самая населенная и посещаемая часть района с хорошей транспортной развязкой. Таким образом, место расположения офиса и навыки специалиста создают все условия прибыльного функционирования фирмы.
Ожидаемый годовой доход до 120 млн. руб. и количество персонала позволяют использовать упрощенную форму налогообложения – УСН (6 %).
График работы − с 9.00 до 18.00, выходные − суббота, воскресенье. На этапе развития бизнеса предлагается самостоятельная работа учредителя организации, через месяц после начала деятельности планируется найм персонала − секретаря, менеджера, агента.
Секретарь будет подавать рекламные объявления, вести документооборот.
Менеджер непосредственно проводит сделки, принимает авансы.
Агент занимается поиском клиентов, объектов, проводит показы.
Руководитель первоначально выполняет все функции, со второго месяца − совмещает обязанности менеджера и агента, периодически выполняя функции одного или другого, а также все обязанности управляющего предприятием: вести бухгалтерский учет, осуществлять планирование, контроль, принятие управленческих решений.
Юриста в штате не будет, в случае недостаточности компетенции руководителя в решении юридических вопросов будет привлекаться сторонний юрист, на оплату услуг которого планируется тратить 4-8 тыс. руб./мес. (Тактика оправдала себя.)
Описание услуг
| № | Вид оказываемых услуг | Стоимость услуг (руб.) |
| 1 | Изучение и оценка документов, представленных Клиентом на объект недвижимого имущества. Консультирование Клиента о возможности и процедуре оказания услуг | 1000 |
| 2 | Консультация Клиента по вопросу сбора документов для оформления объекта недвижимого имущества | 1000 |
| 3 | Представительство интересов клиента в: | 2 000 за каждое представительство |
| • ФГУП «Ростехинвентаризация», | ||
| • Управлении федеральной регистрационной службе, | ||
| • ИМНС, | ||
| • Администрации города (районов города), | ||
| • других предприятиях, учреждениях, организациях города | ||
| (представительство – подача документов, получение документов, получение устной информации для клиента) | ||
| 4 | Сбор и оформление документов для приватизации жилого помещения, с последующей регистрацией права собственности в регистрационной службе (если место жительства гражданина, участвующего в приватизации не менялось с июля 1991 г.) | От 10 000 |
| 5 | Сбор и оформление документов для приватизации жилого помещения, с последующей регистрацией права собственности в регистрационной службе, если место жительства гражданина, участвующего в приватизации менялось с июля 1991 г. в пределах города. | От 14 000 |
| 6 | Комплексная услуга по сбору и оформлению документов, необходимых для вступления в права наследства, получение свидетельства о праве на наследство и последующая регистрация права собственности в регистрационной службе | 20 000 |
| 7 | Изучение документов на их достаточность для регистрации права собственности по договору долевого участия, и последующая их регистрация в ФРС. (по доверенности от Клиента). | 10 000 |
| 8 | Изучение и оценка документов на их достаточность для регистрации права собственности по договору уступки права требования, и последующая их регистрация в ФРС. (по доверенности от Клиента). | 16 000 |
| 9 | Подготовка комплекта документов необходимого для отчуждения жилого объекта недвижимости (квартира, комната, частный жилой дом без самовольных пристроев) / если имеется правоустанавливающий документ/ | Договорная, но не менее 2 000 |
| 10 | Оформление самовольных пристроев к жилым частным домам | 40 000 |
| 11 | Оформление документов на вновь возведенный (реконструируемый) частный жилой дом (ввод дома в эксплуатацию) | 100 000 |
| 12 | Оформление земли в собственность (аренду), если есть первичный документ на землю (договор, свидетельство земельного комитета) | 40 000 |
| 13 | Оформление земли в собственность (аренду), если нет первичного документа на землю (договора, свидетельства земельного комитета) | 60 000 |
| 14 | Оформление самовольной перепланировки (и/или переоборудования) жилого помещения с представительством в суде (если существующая перепланировка не является противозаконной) | Договорная, но не менее 40 000 |
| 15 | Оформление разрешения на перепланировку (и/или переоборудование) жилого помещения. | Договорная, но не менее 30 000 |
| 16 | Подготовка документов для перевода помещения из жилого в нежилое (получение распоряжения администрации) | Договорная, не менее 100000 |
| 17 | Согласование условий продажи объекта недвижимости со всеми сторонами, участвующими в сделке, что подтверждается подписанием предварительного договора или документа «Акт согласования условий продажи объекта недвижимости». | 20 000 |
| 18 | Проверка на комплектность, правильность заполнения пакета документов, необходимых для проведения сделки, на соответствие их унифицированной системе организационно-распорядительной документации и действующим требованиям к оформлению документов на территории Нижегородской области. | 3 000 |
| 19 | Правовая экспертиза документов независимым специалистом (нотариусом, юристом, третьим лицом) по желанию Клиента. | Договорная |
| 20 | Помощь при оформлении банковских документов на предоставление банковской ячейки (по желанию Клиента). | 2000 |
| 21 | Формирование пакета документов (ксерокопий), необходимого для подготовки и проведения сделки с объектом недвижимости. | 2000 |
| 22 | Изучение документов на объект недвижимого имущества | от 800 |
| 23 | Консультации по вопросу сбора документов по оформлению объекта недвижимости | от 1000 |
| 24 | Представительство интересов | от 1000 |
| 25 | Услуга по юридическому сопровождению каждой сделки (форму сделки, нотариальную или ненотариальную, выбирает Клиент) | Договорная, но не менее 40000 руб. |
| Проведение переговоров со всеми сторонами сделки (юридическими и физическими лицами, их представителями и т. д.). | ||
| Согласование условий отчуждения объекта недвижимости, что подтверждается подписанием предварительного договора или документа «Акт согласования условий отчуждения объекта недвижимости». | ||
| Проверка на комплектность, правильность заполнения пакета документов, необходимых для проведения сделки, на соответствие их унифицированной системе организационно-распорядительной документации и действующим требованиям к оформлению документов на территории Нижегородской области. | ||
| Подготовка и составление договора отчуждения/приобретения объекта недвижимости и акта приема-передачи недвижимости. | ||
| Подготовка и составление соглашений, актов, заявлений и иных документов, необходимых для проведения сделки. | ||
| Сопровождение и консультирование Клиента при государственной регистрации договора отчуждения объекта недвижимости и права собственности в регистрационной службе /подача и получение документов/ либо представление интересов Клиента по доверенности. | ||
| 26 | Услуга по финансовому сопровождению каждой сделки | Договорная, но не менее 20 000 |
| консультация Клиента о процедуре проведения взаиморасчетов; выбор наиболее оптимальной и безопасной схемы проведения взаиморасчетов | ||
| между сторонами сделки; консультация по последовательности операций; письменное согласование условий передачи денежных средств; организация взаиморасчетов при помощи специализированного финансового учреждения: | ||
| -через банковскую ячейку | ||
| -через расчетные счета Клиентов; | ||
| контроль за получением денежных средств Клиентом после выполнения условий договора купли-продажи. | ||
| 27 | Услуга по организации и сопровождению (юридическое и финансовое сопровождение, организационная работа) каждой сделки (форму сделки, нотариальную или ненотариальную, выбирает Клиент) | Договорная, но не менее 60 000 |
| Проведение переговоров со всеми сторонами сделки (юридическими и физическими лицами, их представителями и т. д.). | ||
| Согласование условий отчуждения объекта недвижимости, что подтверждается подписанием предварительного договора или документа «Акт согласования условий отчуждения объекта недвижимости» | ||
| Проверка на комплектность, правильность заполнения пакета документов, необходимых для проведения сделки, на соответствие их унифицированной системе организационно-распорядительной документации и действующим требованиям к оформлению документов на территории Нижегородской области. | ||
Ожидаемая структура доходов ООО:
- комиссионные от купли-продажи –70%;
- комиссионные от аренды – 20%;
- прочие юридические услуги – 10%.
Сезонность на рынке недвижимости небольшая, ценовая политика организации будет ориентирована на людей со средним и ниже среднего достатком, чему способствует расположение офиса в заречной части города. Важную роль будет играть индивидуальный подход к каждому клиенту. Предполагается конкурирование за счет высокого качества услуг по цене ниже среднерыночной.
При одинаковых стандартах качества обслуживания клиент обратится к тому, у кого есть интересующий объект по более низкой цене.
Основными конкурентами на момент создания бизнес-плана были АН «Монолит», ЧП «Мерошниченко», АН «Квартирный вопрос».
АН «Монолит» является крупной организацией с широким ассортиментом услуг, но более высокими ценами и отсутствием индивидуального подхода к клиенту.
Недостатки двух других организаций − слабая рекламная кампания, узкий ассортимент, небольшой штат.
Планируемая конкурентная стратегия – предлагать более высокое качество услуг и цены чуть ниже рынка.
Производственный план
Предполагаемый поток клиентов-30 звонков в месяц (по рекламе).
Из них: 15- простое любопытство (изучают обстановку на рынке недвижимости, посредники).
10- имеют конкретный интерес, но не хотят платить комиссионные.
5- готовы к сотрудничеству, если есть интересные объекты.
Количество завершенных сделок:
По аренде – две-три сделки в месяц – сумма комиссионных – 20-50 тыс. руб.
По купле-продаже − в среднем одна сделки в месяц, сумма комиссионных − 100 000-300 000 р.
Общий прогнозируемый доход: за год выручка составит 2,042 млн. руб., за 18 месяцев − 3,48 млн. руб.
Общие расходы на зарплату персонала, коммунальные расходы, рекламу и проч. составят порядка 64 тыс. руб. в месяц.
При этом основными работающими каналами рекламы на тот момент были журнал Вся недвижимость, газеты Из рук в руки, Полезная площадь. К этому с поправкой на сегодняшний день нужно обязательно добавить сайт за 40-100 тыс. руб. со всей необходимой информацией, обновляемыми новостями и статьями, с хорошим дизайном и контекстную рекламу с расходами от 20 тыс. руб. в месяц.
По расчетам на момент написания бизнес-плана, при снижении выручки на 20% годовая чистая прибыль уменьшится на 45%, срок окупаемости возрастает с 10 месяцев до 16.
При превышении ожидаемой величины выручки на 10% чистая прибыль увеличится на 22,5%, срок окупаемости уменьшается до 5 месяцев.
Минимизация рисков возможна благодаря профессионализму, грамотной рекламной кампании и высокой рентабельности проекта.
Загрузка...
